Case Study: Gewerbeimmobilie Favoriten

Ein Geschaeftslokal an der Favoritenstrasse. 4 Monate online. Drei Besichtigungen. Null Angebote. Dann neue Praesentation. Professionelle Fotos. 360-Grad-Rundgang. Drohne. 23 Tage spaeter: Mietvertrag unterschrieben. Mit einem Mieter, der 5 Jahre bleibt.

Gewerbeimmobilien sind anders.

Komplett anders.

Bei Wohnungen verkaufen Sie Traeume. Bei Gewerbe verkaufen Sie Zahlen. Quadratmeter. Laufkundschaft. Nebenkosten. ROI.

Aber eines bleibt gleich: Der erste Eindruck entscheidet.

Das Objekt: Favoritenstrasse, direkt bei der U1

Die Immobilienverwaltung rief mich an. Frau Kellner. Verwaltet ueber 200 Objekte in Wien.

Ihr Problem:

“Wir haben ein Lokal an der Favoritenstrasse. 197 Quadratmeter. Beste Lage. 50 Meter zur U1 Keplerplatz. Schaufensterfront. Und keiner will es.”

Ich habe mir das Inserat angeschaut.

Stop.

Ich habe versucht, mir das Inserat anzuschauen. Aber die Bilder haben mir nichts erzaehlt. Leere Raeume. Flaches Licht. Ein Foto von draussen - verwackelt. Die Schaufensterfront? Kaum erkennbar.

Das Lokal war unsichtbar.

Was Gewerbeinteressenten wirklich sehen wollen

Ein Gastronom schaut anders als ein Makler.

Ein Einzelhaendler anders als ein Bueronutzer.

Bei diesem Objekt war die Zielgruppe klar: Gastronomie oder Retail. Beide Branchen haben spezifische Anforderungen.

Gastronomen wollen wissen:

• Wie gross ist die Kueche? Reicht der Platz fuer eine Profikueche?
• Gibt es genuegend Starkstromanschluesse?
• Wie sieht die Lueftungssituation aus?
• Ist Aussengastronomie moeglich?

Retailer wollen wissen:

• Wie viel Schaufensterflaeche gibt es?
• Wie ist die Sichtbarkeit von der Strasse?
• Wo parken die Kunden?
• Wie ist die Laufkundschaft?

Die alten Fotos beantworteten keine dieser Fragen.

Der Unterschied: Gewerbe vs. Wohnen

Hier kommt der entscheidende Punkt.

Bei Wohnimmobilien fotografiere ich Atmosphaere. Das Gefuehl, nach Hause zu kommen. Den Sonnenschein im Wohnzimmer. Die gemuetliche Kueche.

Bei Gewerbeimmobilien fotografiere ich Information.

Jedes Bild muss eine Frage beantworten. Jede Aufnahme muss einen Business Case unterstuetzen.

Das ist fundamental anders.

Und genau deshalb scheitern viele Fotografen bei Gewerbe. Sie fotografieren Gewerbe wie Wohnen. Stimmungsvolle Bilder, die nichts aussagen.

Die Loesung: Information durch Visualisierung

Mein Vorschlag an Frau Kellner:

Ein Paket, das Gewerbeinteressenten ueberzeugt. Keine Emotionen. Fakten.

• 25 HDR-Aufnahmen - jeder Raum, jedes Detail, technische Infrastruktur
• 360-Grad-Rundgang - selbststaendig begehbar, misst automatisch Raumgroessen
• Drohnenaufnahmen - Lage, Umgebung, Sichtbarkeit von oben
• Fassadenaufnahme bei Tageslicht - Schaufensterfront in voller Breite

Gesamtpaket: 1.890 Euro.

Frau Kellner hat kurz gerechnet.

4 Monate Leerstand bei 2.400 Euro Nettomiete = 9.600 Euro verloren. Jeder weitere Monat: 2.400 Euro.

Die Entscheidung war einfach.

Das Shooting: Technik trifft Strategie

Wir haben einen Dienstagmorgen gewaehlt. 8:30 Uhr.

Warum? Die Favoritenstrasse hat zu dieser Zeit optimales Licht. Die Sonne scheint auf die Schaufensterfront. Keine Gegenlichtprobleme.

Phase 1: Drohne (9:00 Uhr)

Zuerst die Luftaufnahmen. Bevor die Strasse voll wird. Drei Perspektiven: 30 Meter, 50 Meter, 80 Meter Hoehe.

Das Ziel: Zeigen, wo das Lokal liegt. U1 Station im Bild. Fussgaengerzone erkennbar. Parkmoeglichkeiten sichtbar.

Phase 2: Aussenaufnahmen (9:30 Uhr)

Die Schaufensterfront. 12 Meter breit. Das musste man sehen. Ich habe von der gegenueberliegenden Strassenseite fotografiert. Mit Passanten im Bild - zeigt die Laufkundschaft.

Phase 3: 360-Grad-Tour (10:00 Uhr)

15 Scan-Positionen. Hauptraum. Nebenraum. Kueche. Lager. Sanitaer. Mit automatischer Vermessung. Interessenten koennen spaeter selbst nachmessen.

Phase 4: HDR-Fotografie (11:00 Uhr)

25 Einzelaufnahmen. Jeder Winkel. Jedes Detail. Besonderer Fokus auf: Starkstromanschluesse, Lueftungsschaechte, Wasseranschluesse. Bei Gewerbe ist Technik wichtiger als Aesthetik.

Das Ergebnis: 23 Tage bis zum Vertrag

Das neue Inserat ging am Donnerstag online.

Die Zahlen der ersten Woche:

• 847 Aufrufe (vorher: ~60 pro Woche)
• 23 Anfragen fuer weitere Informationen
• 12 virtuelle Begehungen der 360-Grad-Tour
• 6 Besichtigungstermine vereinbart

Aber hier ist der Clou:

Die Qualitaet der Interessenten war voellig anders.

Vorher: Neugierige. Startup-Gruender ohne Kapital. “Mal schauen”-Anfragen.

Nachher: Etablierte Unternehmer. Mit Businessplan. Mit Finanzierung. Mit Referenzen.

Der 360-Grad-Rundgang hat die Spreu vom Weizen getrennt. Wer 15 Minuten durch ein virtuelles Lokal geht, meint es ernst.

Der Mieter: Ein Profi mit Erfahrung

Nach 23 Tagen unterschrieb Herr Dimitriadis den Mietvertrag.

Sein Profil:

• Betreibt bereits zwei Lokale in Wien
• 15 Jahre Gastronomieerfahrung
• Solide Finanzierung
• Bereit fuer 5-Jahres-Vertrag

Genau der Mieter, den jeder Vermieter will.

Im Gespraech sagte er:

“Ich habe 30 Lokale angeschaut. Online. Bei den meisten wusste ich nach 10 Sekunden: Nein. Bei diesem hier konnte ich mir alles vorstellen. Die Kueche. Die Bestuhlung. Den Empfang. Bevor ich ueberhaupt hergekommen bin.”

Das ist der Unterschied.

Was wir gelernt haben: B2B ist anders

Diese Case Study hat wichtige Erkenntnisse gebracht.

1. Gewerbeinteressenten sind Profis

Sie wissen, was sie brauchen. Sie haben keine Zeit fuer schlechte Inserate. Entweder die Information ist da - oder sie klicken weiter.

2. Der 360-Grad-Rundgang ist bei Gewerbe noch wichtiger

Geschaeftsleute koennen nicht 20 Objekte persoenlich besichtigen. Sie selektieren online. Wer keinen virtuellen Rundgang hat, faellt durch.

3. Drohnenaufnahmen zeigen Standort-Qualitaet

Bei Retail ist die Lage alles. Die Drohnenbilder zeigten: U-Bahn-Naehe. Fussgaengerzone. Parkplaetze. Das ueberzeugt.

4. Technische Details verkaufen

Starkstrom. Lueftung. Wasseranschluesse. Gastronomen und Retailer pruefen das zuerst. Wer diese Details zeigt, spart allen Beteiligten Zeit.

Die Rechnung: Was hat es gebracht?

Frau Kellner hat mir die Zahlen gegeben:

• Investition in Praesentation: 1.890 Euro
• Monatliche Nettomiete: 2.400 Euro
• Gesparte Leerstandsmonate: Mindestens 3 (geschaetzt)
• Gesparter Leerstand: 7.200 Euro
• ROI: 281%

Dazu kommt: Der Mieter hat einen 5-Jahres-Vertrag unterschrieben. Das ist Planungssicherheit. Das ist Wert, der nicht in Euro messbar ist.

Ist Ihre Gewerbeimmobilie das naechste Erfolgsbeispiel?

Nicht jedes Objekt braucht Drohnenaufnahmen. Aber jedes Gewerbeobjekt verdient professionelle Praesentation.

Wenn Ihr Lokal, Ihr Buero oder Ihre Lagerflaeche laenger als 8 Wochen leer steht - liegt es wahrscheinlich nicht am Markt.

Es liegt an der Sichtbarkeit.

Reden wir darueber.

Lucas Hammerer

Gründer & Immobilienfotograf

Lucas Hammerer ist Gründer von Immobilien-Fotograf Wien und hat sich auf hochwertige Immobilienfotografie, 360° Rundgänge und Drohnenaufnahmen spezialisiert. Mit über 500 erfolgreich vermarkteten Immobilien und langjähriger Erfahrung in der Wiener Immobilienbranche unterstützt er Makler, Bauträger und Privatverkäufer dabei, ihre Objekte optimal zu präsentieren. Seine Expertise umfasst Matterport 3D-Touren, HDR-Fotografie und moderne Vermarktungsstrategien.

5+ Jahre Erfahrung500+ Projekte