Ein Luxus-Penthouse im 19. Bezirk. 6 Monate am Markt. Null ernsthafte Angebote.Dann ein Anruf. Neue Fotos. Ein 360° Rundgang. Verkauft in 18 Tagen. Über Listenpreis.
Das ist keine Marketing-Geschichte. Das ist, was im Oktober 2024 passiert ist.
Hier ist, wie.
Das Problem: 6 Monate Stillstand
Der Anruf kam von einem Makler, den ich seit Jahren kenne. Nennen wir ihn Thomas. Er klang frustriert.
"Lucas, ich verstehe es nicht. 180 Quadratmeter Penthouse. Dachterrasse mit Blick auf den Wienerwald. Baujahr 2019. Und niemand will es."
Ich habe mir das Inserat angeschaut. Und ich habe sofort verstanden, warum.
Die Fotos waren von Thomas' Handy. Nicht schlecht. Aber auch nicht gut. Die Räume wirkten kleiner, als sie waren. Das Licht war flach. Die Terrasse? Ein Foto. Von der falschen Seite.
Der größte Fehler: Kein einziger Interessent konnte sich vorstellen, wie es ist, dort zu wohnen. Die Fotos zeigten Räume. Aber nicht das Gefühl.
Die Diagnose: Was fehlte
Ich bin hingefahren. Zwei Stunden Begehung. Und mir wurde klar:
Dieses Penthouse hatte drei Killer-Features, die niemand gesehen hat:
- Der Blick. Von der Dachterrasse sah man den Kahlenberg. Bei Sonnenuntergang. Unbezahlbar. Aber auf den Handy-Fotos? Nicht erkennbar.
- Der Raumfluss. Das Penthouse hatte einen offenen Grundriss, der elegant von Raum zu Raum führte. Aber in einzelnen Fotos wirkte alles fragmentiert.
- Die Privatsphäre. Keine Nachbarn auf gleicher Höhe. Kein Einblick von außen. Wie eine Villa in der Stadt. Das musste man erleben, nicht nur sehen.
Die Lösung: 360°, Drohne, Twilight
Mein Vorschlag an Thomas:
Wir machen das einmal richtig. Komplett neu. So, wie ein Käufer mit 2 Millionen Euro Budget es erwartet.
Der Plan:
- Matterport 3D-Tour - für den immersiven Eindruck des Raumflusses
- 360° Rundgang - interaktiv, von jedem Gerät aus erlebbar
- Drohnenaufnahmen - für den Blick und die Lage
- Twilight-Fotografie - Aufnahmen bei Sonnenuntergang auf der Terrasse
- Premium HDR-Fotografie - 45 Innenaufnahmen
Gesamtinvestition: €2.400.
Thomas hat kurz gezögert. Er hatte schon Geld für die bisherige Vermarktung ausgegeben. Aber dann hat er verstanden: Was ist schlimmer? €2.400 investieren oder weitere 6 Monate warten?
Das Shooting: Ein Tag, der alles veränderte
Wir haben uns für einen Freitag entschieden. Wettervorhersage: Sonne bis Sonnenuntergang.
14:00 Uhr: Start mit der Matterport-Tour. Jeder Raum. Jeder Winkel. Die Kamera nimmt nicht nur Bilder auf - sie erstellt ein digitales 3D-Modell.
16:00 Uhr: Drohnenflug. Die Genehmigung hatte ich vorher eingeholt. Drei Flughöhen: 30m, 60m, 120m. Der Blick auf den Wienerwald von oben - das war das Geld allein wert.
17:30 Uhr: Twilight-Session. Die Sonne stand tief. Das Licht war golden. Ich habe auf der Terrasse gewartet. Um 18:15 war es perfekt. 20 Aufnahmen in 15 Minuten. Die besten Bilder des ganzen Tages.
18:30 Uhr: Innenaufnahmen mit künstlichem Licht. Stimmungsvolle Szenen. Das Kaminfeuer brannte. Die Lichter der Stadt funkelten durch die Fenster.
Die Ergebnisse: Zahlen, die sprechen
Das neue Inserat ging am Montag online. Mit der Matterport-Tour, dem 360° Rundgang, allen neuen Fotos.
Die ersten 48 Stunden:
- 2.847 Ansichten des Inserats (vorher: ~200 pro Woche)
- 34 Anfragen für Besichtigungen
- 89% der Anfragen erwähnten die virtuelle Tour
Aber hier ist das Entscheidende:
Die Qualität der Anfragen war komplett anders.
Vorher: Neugierige. Touristen. Leute, die "mal schauen" wollten.
Nachher: Ernsthafte Käufer. Mit Finanzierungsbestätigung. Die wussten, was sie wollten. Weil sie es in der 3D-Tour bereits erlebt hatten.
Der Verkauf: 18 Tage, über Listenpreis
Warten Sie.
Ich habe "über Listenpreis" gesagt.
Das Penthouse war für €2,1 Millionen gelistet. Es wurde für €2,18 Millionen verkauft.
Wie ist das möglich? Nach 6 Monaten ohne Angebote?
Die Antwort ist einfach: Konkurrenz.
Durch die hochwertige Präsentation kamen mehrere qualifizierte Käufer gleichzeitig. Zwei davon waren ernsthaft interessiert. Beide hatten die virtuelle Tour gemacht. Beide wussten: Das ist es.
Thomas hat klug gespielt. Keine Auktion. Keine Spielchen. Einfach beiden mitgeteilt, dass es einen anderen ernsthaften Interessenten gibt. Das Ergebnis: Ein Gebot über Listenpreis. Deal.
Die Learnings: Was wir gelernt haben
Diese Case Study hat mir einiges bestätigt, was ich schon wusste. Und einiges gelehrt, was neu war.
1. Zeit ist teurer als Geld
Thomas hatte 6 Monate verloren. Bei einer Immobilie für €2,1 Millionen sind das Opportunitätskosten. Zinsen. Stress. Zeit, die er für andere Objekte hätte nutzen können.
Die €2.400 für die neue Präsentation? Die beste Investition seiner Karriere, sagte er mir.
2. Luxuskäufer erwarten Luxuspräsentation
Wer 2 Millionen Euro ausgibt, hat Erwartungen. Handy-Fotos erfüllen diese nicht. Eine Matterport-Tour schon.
3. Virtuelle Touren qualifizieren Interessenten
Wer eine 15-minütige 3D-Tour durchgeht, ist ernsthaft interessiert. Wer nur durch Fotos scrollt, will oft nur schauen.
4. Timing beim Fotoshooting ist alles
Die Twilight-Aufnahmen haben den Unterschied gemacht. Dieses goldene Licht auf der Terrasse - das war nicht Zufall. Das war Planung.
Hätte Thomas das allein geschafft?
Ehrlich?
Nein.
Nicht weil er unfähig ist. Er ist ein exzellenter Makler. Aber Immobilienfotografie ist eine Spezialdisziplin. So wie er sein Handwerk beherrscht, beherrsche ich meins.
Das Ergebnis:
- Verkaufspreis: €2.180.000 (€80.000 über Liste)
- Vermarktungsdauer: 18 Tage (statt 6+ Monate)
- Investition in Präsentation: €2.400
- ROI: 3.233%
Ist Ihr Objekt das nächste?
Nicht jede Immobilie braucht eine €2.400-Präsentation. Aber jede Immobilie verdient professionelle Fotos.
Wenn Sie ein Objekt haben, das nicht die Aufmerksamkeit bekommt, die es verdient - reden wir.
Vielleicht ist es nicht die Immobilie. Vielleicht ist es nur, wie sie gezeigt wird.
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Gründer & Immobilienfotograf
Lucas Hammerer ist Gründer von Immobilien-Fotograf Wien und hat sich auf hochwertige Immobilienfotografie, 360° Rundgänge und Drohnenaufnahmen spezialisiert. Mit über 500 erfolgreich vermarkteten Immobilien und langjähriger Erfahrung in der Wiener Immobilienbranche unterstützt er Makler, Bauträger und Privatverkäufer dabei, ihre Objekte optimal zu präsentieren. Seine Expertise umfasst Matterport 3D-Touren, HDR-Fotografie und moderne Vermarktungsstrategien.