Der Wiener Immobilienmarkt 2026 ist anspruchsvoll. Aber mit der richtigen Strategie verkaufen Sie schneller und teurer als die Konkurrenz. Diese Anleitung zeigt Ihnen jeden Schritt - von der ersten Bewertung bis zur Schlusselubergabe.
Ich bin kein Makler. Ich fotografiere Immobilien. Aber in funf Jahren und uber 500 Projekten habe ich jeden Fehler gesehen, den Verkaufer machen. Und ich habe gesehen, was erfolgreiche Verkaufer anders machen.
Das ist, was ich gelernt habe.
Schritt 1: Die realistische Bewertung
Hier scheitern die meisten Verkaufe, bevor sie beginnen. Der emotionale Wert einer Immobilie hat nichts mit dem Marktwert zu tun. Gar nichts.
Die drei Saulen der Bewertung
Vergleichswert. Was haben ahnliche Immobilien in der gleichen Gegend in den letzten 6 Monaten erzielt? Nicht der Angebotspreis - der tatsachliche Verkaufspreis. Das ist ein grosser Unterschied.
Sachwert. Was kostet es, diese Immobilie neu zu bauen? Plus Grundstuck. Minus Abnutzung. Diese Methode ist besonders bei alteren Objekten relevant.
Ertragswert. Welche Mieteinnahmen konnte die Immobilie generieren? Multipliziert mit einem marktublichen Faktor. Wichtig fur Anleger und Investoren.
Wie Sie eine realistische Einschatzung bekommen
Holen Sie mindestens drei unabhangige Bewertungen ein. Ein Makler. Ein Gutachter. Und die Online-Bewertung als grober Richtwert. Wenn alle drei stark voneinander abweichen, ist das ein Warnsignal.
Der haufigste Fehler? Zu hoch ansetzen. Eine uberpreiste Immobilie bleibt liegen. Und je langer sie online ist, desto mehr fragen sich Interessenten, was mit ihr nicht stimmt.
Schritt 2: Die Vorbereitung der Immobilie
Dieser Schritt wird massiv unterschatzt. Aber er macht den Unterschied.
Die 5-Punkte-Checkliste vor dem Verkauf
- Entrumpeln. Alles raus, was nicht gebraucht wird. Vollgestopfte Raume wirken kleiner. Leere Raume wirken grosser.
- Kleinreparaturen. Der tropfende Wasserhahn. Der lose Turgriff. Das Loch in der Wand. Kleinigkeiten, die Kaufer abschrecken. Fur 200-500 Euro konnen Sie hier Wunder wirken.
- Frische Farbe. Nichts verandert eine Wohnung so sehr wie ein frischer Anstrich. Neutral. Weiss oder Hellgrau. Keine gewagten Farben.
- Grundreinigung. Professionelle Reinigung. Fenster, Boden, Fugen. Es kostet 200-400 Euro und macht einen enormen Unterschied.
- Home Staging. Optional, aber wirkungsvoll. Professionelle Dekorateure richten Ihre Immobilie so ein, dass sie optimal wirkt. Kosten: 500-2.000 Euro.
Schritt 3: Professionelle Prasentation
Hier kommt mein Fachgebiet. Und hier verlieren die meisten Verkaufer das Spiel.
Warum professionelle Fotos nicht verhandelbar sind
40% mehr Klicks auf Inserate mit professionellen Fotos. Das ist keine Schatzung. Das sind Daten aus Tausenden von Inseraten. Wenn Sie bei den Fotos sparen, sparen Sie am falschen Ende.
Professionelle Immobilienfotografie in Wien kostet zwischen 290 und 990 Euro. Bei einer Immobilie fur 400.000 Euro? Das sind 0,1% des Verkaufspreises. Eine Investition, die sich zehnfach auszahlt.
Das optimale Prasentation-Paket fur 2026
- 20-30 professionelle Fotos - Jeder Raum von mehreren Perspektiven
- 360-Grad-Rundgang - Interaktive virtuelle Tour durch alle Raume
- 3D-Grundriss - Fur die raumliche Vorstellung
- Drohnenaufnahmen - Fur Hauser und Wohnungen mit besonderer Lage
Die Kombination macht den Unterschied. Immobilien mit virtuellem Rundgang verkaufen sich bis zu 32% schneller.
Schritt 4: Das Expose erstellen
Das Expose ist Ihr Verkaufsdokument. Es muss informieren, uberzeugen und Vertrauen schaffen.
Die Pflichtangaben
- Wohnflache in Quadratmetern (nach Wohnflachenverordnung)
- Zimmeranzahl
- Baujahr
- Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben)
- Betriebskosten monatlich
- Kaufpreis
- Provision (falls zutreffend)
Die Kur: Was gute Exposes von schlechten unterscheidet
Eine packende Uberschrift. Nicht Ruhige 3-Zimmer-Wohnung. Sondern Lichtdurchflutete Altbauwohnung mit Parkblick im 13. Bezirk. Konkret. Emotional. Differenzierend.
Ein aussagekraftiger Fliesstext. Nicht nur Fakten auflisten. Erzahlen Sie, wie es sich anfuhlt, hier zu wohnen. Der Morgenkaffee am sonnigen Balkon. Der kurze Weg zur U-Bahn. Die ruhigen Nachte.
Nachbarschaft und Infrastruktur. Schulen, offentlicher Verkehr, Einkaufsmoglichkeiten, Parks. Kaufer kaufen nicht nur die Wohnung - sie kaufen die Lage.
Schritt 5: Die Vermarktung
Wo und wie Sie Ihre Immobilie prasentieren, entscheidet uber den Erfolg.
Die wichtigsten Kanale in Wien 2026
willhaben.at - Die Nummer 1 in Osterreich. Hier muss Ihre Immobilie sein. Kosten: ab 40 Euro fur ein Standard-Inserat.
ImmobilienScout24 - Starke Reichweite, besonders bei Kaufern aus Deutschland. Wichtig fur hochpreisige Objekte.
Immowelt - Zusatzliche Reichweite, besonders in der Premium-Positionierung.
Eigene Website oder Landing Page - Fur besondere Objekte. Zeigt Professionalitat und bietet Platz fur alle Informationen.
Die Strategie: Mehr als nur online stellen
Ein Inserat hochladen und warten? Das funktioniert nicht mehr. Die erfolgreichen Verkaufer machen mehr:
- Regelmaessige Aktualisierung der Inserate (algorithmus-freundlich)
- Premium-Platzierung in der ersten Woche
- Social-Media-Prasenz mit professionellen Fotos
- Virtuelle Open-House-Events mit 360-Grad-Touren
Schritt 6: Besichtigungen managen
Die Besichtigung ist der Moment der Wahrheit. Hier entscheidet sich, ob aus Interesse ein Angebot wird.
Die Vorbereitung
Luften Sie 30 Minuten vor dem Termin. Alle Lichter an. Leise Hintergrundmusik, wenn passend. Angenehmer Duft, aber kein Parfum-Overkill. Frische Blumen als Detail.
Wahrend der Besichtigung
Geben Sie Interessenten Raum. Lassen Sie sie selbst erkunden. Beantworten Sie Fragen ehrlich - auch unangenehme. Drangen Sie nicht. Interessenten spuren Verzweiflung.
Wie virtuelle Touren Besichtigungen reduzieren
Mit einem 360-Grad-Rundgang konnen Interessenten die Immobilie vorab virtuell besichtigen. Das Ergebnis? Bis zu 80% weniger Besichtigungstermine. Und die, die kommen, sind bereits uberzeugt.
Schritt 7: Verhandlung und Abschluss
Das Angebot ist da. Jetzt beginnt die Verhandlung.
Die goldene Regel der Verhandlung
Wer zuerst spricht, verliert. Wenn ein Interessent ein Angebot macht, das unter Ihren Erwartungen liegt - schweigen Sie. Fragen Sie nach der Begrundung. Oft erhohen Kaufer ihr Angebot von selbst, wenn Sie nicht sofort reagieren.
Wann Sie verhandeln sollten - und wann nicht
Verhandeln: Bei echtem Interesse, das unter dem Wunschpreis liegt. Ein Kaufer, der verhandelt, will kaufen.
Nicht verhandeln: Bei absurd niedrigen Angeboten. Oder wenn der Kaufer offensichtlich nicht ernsthaft interessiert ist. Ihre Zeit ist wertvoll.
Die Kosten im Uberblick: Was Sie beim Verkauf einplanen sollten
Notarkosten und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss notariell beglaubigt werden. Kosten: 1-1,5% des Kaufpreises. Grundbucheintragung zusatzlich etwa 1,1%.
Maklerkosten (optional)
In Wien ublich: 3% + USt. (3,6%) vom Kaufpreis. Bei einer Wohnung fur 400.000 Euro sind das 14.400 Euro. Uberlegen Sie genau, ob Sie einen Makler brauchen oder selbst verkaufen konnen.
Immobilienertragssteuer
30% auf den Gewinn aus dem Verkauf. Ausnahme: Hauptwohnsitzbefreiung, wenn Sie die Immobilie mindestens 2 Jahre selbst bewohnt haben.
Prasentation und Marketing
- Professionelle Fotos: 290-990 Euro
- 360-Grad-Rundgang: 299-990 Euro
- Drohnenaufnahmen: 290-590 Euro
- Inserate auf Portalen: 100-500 Euro/Monat
Das komplette Marketing-Paket gibt es auch zum Vorteilspreis.
Privatverkauf oder Makler?
Die Frage, die sich jeder Verkaufer stellt. Hier meine ehrliche Einschatzung.
Privatverkauf passt zu Ihnen, wenn:
- Sie Zeit haben fur Inserate, Anfragen, Besichtigungen
- Sie sich mit Verhandlungen wohlfuhlen
- Sie rechtliche Grundkenntnisse haben oder bereit sind, sich einzuarbeiten
- Die Immobilie unkompliziert ist (keine Erbschaft, keine Miteigentumer)
Ein Makler passt besser, wenn:
- Sie keine Zeit oder Energie fur den Verkaufsprozess haben
- Die Immobilie besonders komplex ist
- Sie von aussen kommen und den Wiener Markt nicht kennen
- Es rechtliche Komplexitaten gibt
Unabhangig von Ihrer Entscheidung: Professionelle Fotos und virtuelle Rundgange brauchen Sie in beiden Fallen. Das konnen Sie direkt bei uns beauftragen - ohne Makler.
Fazit: Der Schlussel zum erfolgreichen Verkauf
Erfolgreiche Immobilienverkaufe in Wien folgen einem Muster: Realistische Bewertung. Perfekte Vorbereitung. Professionelle Prasentation. Gezielte Vermarktung. Und Verhandlungsgeschick am Ende.
Bei der Prasentation kann ich Ihnen helfen. Fotos. 360-Grad-Touren. Drohnenaufnahmen. Grundrisse. Alles, was Sie brauchen, um Ihre Immobilie optimal zu prasentieren.
Haben Sie Fragen zum Verkauf Ihrer Immobilie? Rufen Sie mich an.
Oder besuchen Sie unsere Leistungen-Seite fur einen Uberblick uber alle Visualisierungs-Services. Bei speziellen Fragen hilft auch unsere FAQ-Seite.
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Gründer & Immobilienfotograf
Lucas Hammerer ist Gründer von Immobilien-Fotograf Wien und hat sich auf hochwertige Immobilienfotografie, 360° Rundgänge und Drohnenaufnahmen spezialisiert. Mit über 500 erfolgreich vermarkteten Immobilien und langjähriger Erfahrung in der Wiener Immobilienbranche unterstützt er Makler, Bauträger und Privatverkäufer dabei, ihre Objekte optimal zu präsentieren. Seine Expertise umfasst Matterport 3D-Touren, HDR-Fotografie und moderne Vermarktungsstrategien.