Eine gut vorbereitete Immobilie erzielt 47% mehr Anfragen und 3-7% höhere Verkaufspreise. Die wichtigsten Schritte: Entrümpeln, persönliche Gegenstände entfernen, alle Oberflächen reinigen, Fenster putzen, alle Lichter einschalten. Planen Sie 2-3 Tage Vorbereitungszeit ein. Diese Investition von 4-6 Stunden Arbeit kann einen Mehrerlös von €10.000+ bedeuten.
Warum die Vorbereitung entscheidend ist
Stop. Bevor Sie den Fotografen rufen, lesen Sie das hier.
Ich habe über 500 Immobilien in Wien fotografiert. Und ich sehe es jedes Mal: Die Differenz zwischen einem €350.000-Verkauf und einem €380.000-Verkauf liegt oft in der Vorbereitung. Nicht in der Kamera. Nicht im Fotografen.
Die Zahlen sprechen klar:
- 47% mehr Anfragen bei perfekt vorbereiteten Immobilien
- 3-7% höhere Verkaufspreise laut aktueller Marktanalysen
- 21 Tage schnellerer Verkauf im Durchschnitt
Bei einer Wiener Eigentumswohnung um €400.000? Das sind €12.000-28.000 Unterschied. Für 4-6 Stunden Vorbereitungsarbeit.
Die Raum-für-Raum Checkliste
Wohnzimmer - Der Verkaufsmoment
Hier fällt die Entscheidung. 73% der Käufer entscheiden sich nach dem ersten Wohnzimmer-Foto, ob sie weiterschauen.
- Sofa-Kissen aufschütteln und symmetrisch anordnen (3 Kissen = optimal)
- Fernbedienungen, Ladekabel, Zeitschriften entfernen
- Couchtisch: Maximal 1-2 Dekoobjekte (Blumenvase, Kerze)
- Teppich absaugen, Falten glattstreichen
- Gardinen/Vorhänge gleichmäßig raffen
- TV-Bildschirm reinigen (Fingerabdrücke!)
- Fensterbank: Pflanzen behalten, Krimskrams weg
Küche - Das Herz der Wohnung
Käufer zoomen auf die Arbeitsplatte. Sie sehen jede Krume. Jeden Fleck.
- Arbeitsplatte komplett leer räumen
- Nur behalten: Kaffeemaschine (modern), Obstschale, frische Kräuter
- Kühlschrank-Magnete und Fotos entfernen
- Spülbecken blitzblank - kein Geschirr, kein Schwamm
- Mülleimer verstecken oder komplett raus
- Fronten mit Edelstahlreiniger polieren
- Dunstabzugshaube fettfrei
- Backofen-Innenraum: Nicht nötig - aber die Glasscheibe vorne muss sauber sein
Schlafzimmer - Ruhe ausstrahlen
Weniger ist hier mehr. Viel mehr.
- Bett frisch beziehen - neutral-weiße Bettwäsche ideal
- Nachttische: Ein Buch, eine Lampe - fertig
- Kleidung komplett unsichtbar (auch der Sessel!)
- Schranktüren geschlossen
- Schuhe weg
- Wecker, Taschentücher, Medikamente entfernen
Badezimmer - Der Hygiene-Check
Hier trennt sich Profi von Amateur. Die meisten vergessen das Bad.
- Komplett leer räumen: Shampoos, Zahnbürsten, Rasierer - alles weg
- Nur zeigen: Frische weiße Handtücher, eine Pflanze, Seifenspender
- Klodeckel zu
- Spiegel streifenfrei
- Fugen reinigen (ja, die sieht man)
- Duschkopf entkalken
- WC-Bürste verstecken
- Wäschekorb raus
Balkon/Terrasse - Der Wiener Traum
In Wien verkauft der Balkon. Jeder will ihn haben.
- Möbel reinigen und symmetrisch aufstellen
- Auflagen frisch und fleckenlos
- Pflanzen gießen - sichtbar gesund
- Aschenbecher, Windlichtreste weg
- Boden kehren/wischen
- Geländer putzen
Was entfernen - was behalten
Sofort weg damit
- Familienfotos und persönliche Bilder
- Religiöse Symbole und politische Statements
- Haustier-Zubehör (Napf, Kratzbaum, Katzenklo)
- Kabelsalat und Verlängerungskabel
- Müllbehälter aller Art
- Reinigungsmittel und Putzeimer
- Wäscheständer und Bügelbrett
- Überflüssige Möbel (räumen Sie 20% raus)
- Kinderspielzeug (in einer Box verstauen)
- Alte Zeitungen und Magazine
Das darf bleiben
- Neutrale Kunstwerke und Bilder
- Grüne Pflanzen (gesund!)
- Designerlampen und moderne Leuchten
- Hochwertige Küchengeräte (Siebträger-Maschine)
- Schöne Buchsammlung (aufgeräumt im Regal)
- Frische Blumen - Weiß oder Grün
- Neutrale Kissen und Decken
Reinigung: Die nicht verhandelbaren Standards
Die Kamera sieht mehr als Ihr Auge. HDR-Fotografie zeigt jeden Schatten, jeden Fleck.
Must-do Liste
- Fenster innen UND außen - Unterschied wie Tag und Nacht
- Böden: Fliesen wischen, Parkett polieren, Teppich absaugen
- Spiegel: Streifenfrei mit Glasreiniger
- Edelstahloberflächen: Fingerabdrücke entfernen
- Heizkörper: Staub wegwischen
- Steckdosen und Schalter: Abwischen (gelbe Verfärbungen!)
- Türgriffe: Fingerabdrücke weg
Professionelle Reinigung in Wien
Für eine 80m²-Wohnung zahlen Sie €150-250 für eine Grundreinigung. Fensterreinigung zusätzlich €80-120. Investition, die sich lohnt.
Beleuchtung: Der unterschätzte Faktor
Der ideale Zeitpunkt
Beste Zeit: 10:00 bis 15:00 Uhr. Das Licht ist gleichmäßig, nicht zu hart.
- Bedeckter Himmel: Perfekt - weiches, diffuses Licht
- Sonnig: Funktioniert, aber schwieriger wegen harter Schatten
- Winter in Wien: Vor 15:30 Uhr fertig sein - danach wird das Licht orange
Innenbeleuchtung
Grundregel: Alle Lichter an. Ja, auch bei Tageslicht.
- Alle Deckenleuchten einschalten
- Stehlampen und Tischlampen an
- Unterschrankbeleuchtung in der Küche aktivieren
- LED-Streifen an (wenn vorhanden)
- Defekte Glühbirnen vorher ersetzen
- Einheitliche Lichtfarbe: Warmweiß (3000K) durchgehend
Der Zeitplan: 3 Tage zum perfekten Ergebnis
Tag 1: Entrümpeln (2-3 Stunden)
- Durch alle Räume gehen mit Kartons
- Alles aussortieren, was nicht fotografiert werden soll
- 20% der Möbel rausräumen
- Verstaumöglichkeit organisieren (Keller, Abstellraum, Auto)
Tag 2: Reinigung (2-3 Stunden)
- Fenster putzen (oder Reinigungsfirma beauftragen)
- Böden reinigen
- Küche und Bad gründlich säubern
- Staubwischen überall
Tag 3: Shooting-Tag (1 Stunde vor dem Termin)
- Frische Handtücher im Bad
- Betten frisch beziehen
- Blumen aufstellen
- Alle Lichter einschalten
- Alle Vorhänge öffnen
- Letzte Staubwisch-Runde
- Temperatur regulieren (nicht zu kalt - Fotografen brauchen ruhige Hände)
Spezialfälle in Wien
Altbau (Gründerzeit)
Die hohen Decken und Stuck sind Ihr Verkaufsargument. Betonen Sie sie:
- Kronleuchter reinigen lassen
- Stuck von Spinnweben befreien
- Parkettboden polieren
- Flügeltüren öffnen für Durchsichten
Neubau
- Moderne, minimalistische Deko nutzen
- Technische Features zeigen (Smart Home, Fußbodenheizung)
- Neue Küche in Szene setzen
Dachgeschoss
- Dachflächenfenster streifenfrei putzen
- Schrägen optimal nutzen - kein Gerümpel
- Terrassenzugang aufräumen
Der häufigste Fehler
Sie denken, es reicht, schnell aufzuräumen. Nein. Die Kamera sieht alles.
Jeder Fleck auf dem Spiegel. Jede Zeitung auf dem Couchtisch. Jedes Kabel hinter dem TV. HDR-Fotografie macht alles sichtbar - auch das, was Sie übersehen haben.
Planen Sie die Zeit ein. 2-3 Tage. Nicht 2-3 Stunden am Morgen des Shootings.
Nächster Schritt
Sie haben diese Checkliste durchgearbeitet? Ihre Immobilie ist bereit?
Dann vereinbaren Sie jetzt Ihr Fotoshooting. In Wien bin ich meist innerhalb von 3-5 Werktagen vor Ort. Die Fotos erhalten Sie innerhalb von 48 Stunden nach dem Termin.
Die Investition: Ab €290 für eine professionelle Foto-Serie. Die Rendite: Durchschnittlich €5.000-15.000 Mehrerlös beim Verkauf.
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Gründer & Immobilienfotograf
Lucas Hammerer ist Gründer von Immobilien-Fotograf Wien und hat sich auf hochwertige Immobilienfotografie, 360° Rundgänge und Drohnenaufnahmen spezialisiert. Mit über 500 erfolgreich vermarkteten Immobilien und langjähriger Erfahrung in der Wiener Immobilienbranche unterstützt er Makler, Bauträger und Privatverkäufer dabei, ihre Objekte optimal zu präsentieren. Seine Expertise umfasst Matterport 3D-Touren, HDR-Fotografie und moderne Vermarktungsstrategien.