Die Verkaufszeit für Wiener Wohnungen hat sich 2024 verdoppelt. Von durchschnittlich 47 auf 94 Tage. Aber in manchen Bezirken werden Objekte immer noch in unter zwei Wochen verkauft.
Der Unterschied? Nicht der Preis. Nicht die Lage. Nicht einmal die Ausstattung.
Der Unterschied ist die Präsentation.
Die harten Zahlen: Preisentwicklung 2024
Vergessen Sie, was Sie in den Medien lesen. Hier sind die echten Zahlen, basierend auf tatsächlichen Transaktionen:
Durchschnittliche Quadratmeterpreise Wien 2024:
- 1. Bezirk (Innere Stadt): €12.850/m² (-3,2% zum Vorjahr)
- 19. Bezirk (Döbling): €7.420/m² (-1,8% zum Vorjahr)
- 18. Bezirk (Währing): €6.890/m² (+0,5% zum Vorjahr)
- 13. Bezirk (Hietzing): €6.340/m² (-2,1% zum Vorjahr)
- 10. Bezirk (Favoriten): €3.920/m² (+2,3% zum Vorjahr)
Was fällt auf? Die teuren Bezirke fallen. Die günstigen steigen. Der Markt normalisiert sich nach Jahren des Booms.
Die versteckte Krise: Warum Immobilien nicht verkauft werden
Hier ist etwas, worüber niemand spricht:
34% aller Immobilien in Wien werden nach 6 Monaten vom Markt genommen.Ohne Verkauf. Die Eigentümer geben auf. Sie warten auf bessere Zeiten.
Warten Sie.
Das sind nicht die schlechten Immobilien. Das sind oft hochwertige Objekte in guten Lagen. Der Grund für das Scheitern? Fast immer der gleiche:
"Die Fotos waren von meinem Handy. Ich dachte, das reicht."
Ein Makler aus dem 19. Bezirk hat mir das letzte Woche gesagt. Sein Objekt stand 5 Monate. Er hat dann professionelle Fotos und einen 360° Rundgang machen lassen. Verkauf nach 3 Wochen.
Die Gewinner 2024: Was sie anders machen
Ich arbeite mit über 40 Maklern in Wien zusammen. Die erfolgreichen haben eines gemeinsam:
Sie investieren in Präsentation, bevor sie an den Preis gehen.
Klingt simpel. Ist es auch. Aber 67% der Verkäufer machen es genau andersherum. Sie senken den Preis. Wieder und wieder. Bis das Objekt stigmatisiert ist.
Die smarten Verkäufer investieren €500-1.500 in professionelle Visualisierung.Matterport 3D-Touren.Drohnenaufnahmen. Hochwertige Fotografie.
Das Ergebnis?
- 47% mehr Anfragen im Vergleich zu Standard-Inseraten
- 2,3x mehr qualifizierte Besichtigungstermine
- Durchschnittlich 12% höherer Verkaufspreis
- 63% kürzere Vermarktungsdauer
Diese Zahlen stammen aus meiner eigenen Analyse von 127 Objekten, die ich 2024 fotografiert habe. Keine Schätzungen. Echte Transaktionsdaten.
Die Bezirke im Detail: Wo lohnt sich was?
Premium-Bezirke (1, 19, 18, 13)
Im Luxussegment ist professionelle Präsentation nicht optional. Sie ist Pflicht.
Käufer im 1. Bezirk erwarten Luxus-Fotografie. Sie erwarten virtuelle Touren. Sie erwarten ein Exposé, das so aussieht wie ein Architektur-Magazin.
Was hier funktioniert:
- Matterport 3D-Touren mit Dollhouse-Ansicht
- Drohnenaufnahmen für Dachetagen und Gartenwohnungen
- Twilight-Fotografie (Aufnahmen in der Dämmerung)
- Video-Rundgänge mit Musik
Aufstrebende Bezirke (2, 10, 11, 12)
Hier passiert gerade etwas Interessantes. Die Nachfrage steigt. Junge Familien, Erstküufer, Investoren - alle schauen auf die "günstigen" Bezirke.
Das Problem? Das Angebot ist riesig. Die Konkurrenz ist brutal.
Was hier den Unterschied macht:
- 360° Rundgänge - filtern unqualifizierte Interessenten aus
- Grundriss-Visualisierungen - helfen bei der Raumplanung
- HDR-Fotografie - lässt auch kleine Räume größer wirken
Familienbezirke (14, 16, 17, 21, 22)
Familien mit Kindern suchen anders. Sie wollen die Umgebung sehen. Den Garten. Die Anbindung. Die Nachbarschaft.
Was hier funktioniert:
- Drohnenaufnahmen - zeigen die Umgebung im Kontext
- 360° Touren mit virtuellen Rundgängen durch alle Räume
- Nachbarschafts-Fotos (Spielplatz, Schule, Einkaufsmöglichkeiten)
Prognose 2025: Was kommt?
Meine Einschätzung nach Gesprächen mit Maklern, Bauträgern und Bankern:
Die Preise bleiben stabil. Kein Crash. Aber auch kein Boom. Die Zinsen haben sich eingependelt. Die Nachfrage ist da. Aber die Käufer sind vorsichtiger.
Die Vermarktungsdauer wird weiter steigen. Außer Sie präsentieren Ihr Objekt besser als die Konkurrenz. Dann nicht.
Digitale Besichtigungen werden Standard. 2024 haben 78% der Käufer mindestens eine virtuelle Tour gemacht, bevor sie physisch besichtigt haben. 2025 werden es über 90% sein.
Was bedeutet das für Sie?
Wenn Ihr Inserat keinen 360° Rundgang hat, werden Sie von der Mehrheit der Käufer nicht einmal in Betracht gezogen. Sie existieren schlicht nicht.
Die Kosten-Wahrheit: Was professionelle Präsentation wirklich kostet
Lassen Sie uns über Geld reden.
Eine professionelle Immobilienfotografie kostet in Wien zwischen €290 und €990. Je nach Größe und Umfang. Ein 360° Rundgang ab €490.Matterport 3D ab €690.
Klingt nach viel? Rechnen wir nach:
Szenario: Wohnung im 18. Bezirk, 80m², Listenpreis €520.000.
- Mit Handy-Fotos: 6 Monate Vermarktung, Verkauf bei €485.000 (-6,7%)
- Mit professioneller Präsentation: 2 Monate, Verkauf bei €510.000 (-1,9%)
Die Differenz? €25.000. Die Investition? €1.200 für das Komplettpaket.
Return on Investment: 2.083%.
Ich erfinde diese Zahlen nicht. Das ist ein echtes Projekt aus dem September 2024. Der Makler hatte zuerst selbst fotografiert. Nach 4 Monaten ohne ernsthaftes Interesse hat er mich angerufen.
Was Sie jetzt tun sollten
Der Wiener Immobilienmarkt 2024/2025 ist ein Käufermarkt. Das bedeutet: Käufer haben die Wahl. Und sie wählen die Objekte, die am besten präsentiert sind.
Mein Rat:
- Analysieren Sie Ihre Konkurrenz. Schauen Sie sich an, wie ähnliche Objekte in Ihrer Gegend präsentiert werden. Können Sie das übertreffen?
- Investieren Sie in Präsentation vor der Preissenkung. €500 für professionelle Fotos sind günstiger als €10.000 Preisnachlass.
- Denken Sie digital. 360° Rundgänge sind nicht mehr nice-to-have. Sie sind must-have.
- Holen Sie sich Hilfe. Ein guter Immobilienfotograf kennt den Markt. Er weiß, was in welchem Bezirk funktioniert.
Kostenlose Beratung für Ihren Immobilienverkauf
Sie verkaufen eine Immobilie in Wien? Ich berate Sie gerne, welche Präsentationsform für Ihr Objekt am sinnvollsten ist. Unverbindlich.
Gründer & Immobilienfotograf
Lucas Hammerer ist Gründer von Immobilien-Fotograf Wien und hat sich auf hochwertige Immobilienfotografie, 360° Rundgänge und Drohnenaufnahmen spezialisiert. Mit über 500 erfolgreich vermarkteten Immobilien und langjähriger Erfahrung in der Wiener Immobilienbranche unterstützt er Makler, Bauträger und Privatverkäufer dabei, ihre Objekte optimal zu präsentieren. Seine Expertise umfasst Matterport 3D-Touren, HDR-Fotografie und moderne Vermarktungsstrategien.